中國房地產市場2013總結 2014年展望

2015-08-29  來自: 陜西文華建筑景觀工程有限公司 瀏覽次數:1174

一、2013年中國房地產市場形勢總結

  1.政策環境:中央著力深化改革、調控以穩為主,不同城市政策分化

  2013年,“宏觀穩、微觀活”成為房地產政策的關鍵詞,全國整體調控基調貫徹始終,不同城市政策導向出現分化。年初“國五條”及各地細則出臺,繼續堅持調控不動搖,“有保有壓”方向明確。下半年以來,新一屆政府著力建立健全長效機制、維持宏觀政策穩定,十八屆三中全會將政府工作重心明確為深化改革;不動產登記、保障房建設等長效機制工作繼續推進,而限購、限貸等調控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場走勢分化,政策取向也各有不同,北京、上海等熱點城市陸續出臺措施平抑房價上漲預期,而溫州、蕪湖等市場持續低迷的城市,在不突破調控底線的前提下,微調當地調控政策以促進需求釋放。

  2.新房:百城價格指數持續上漲,重點城市供需兩旺創近四年新高,全國銷售創紀錄,投資開工上行

  價格方面,百城價格指數環比連續18個月上漲,今年以來累計上漲10.74%,同比連續12個月上漲,漲幅擴大至10.98%,十大城市漲幅明顯高于百城平均水平,北京、廣州、深圳尤為突出。成交方面,重點城市住宅成交量同比增長16%,總量為近四年同期 ,一二線城市由于上年成交量回升力度較大,今年同比增速略低于三線城市。供應方面,重點城市新批上市面積總量同比增長15%,為近四年 ,“金九”為年內高峰,即使在11月季節性低點,多數城市供應量仍在高位,多數城市庫存水平止跌上揚,出清周期略有延長但仍處于近年較低水平。全國來看,商品房銷售面積和銷售額增速明顯好于去年,規模創歷史新高;投資額增速高于去年;新開工面積止跌反彈,規模有望超越2011年高點;資金來源整體增速有所回升,總體高于同期開發投資增速,企業資金狀況處于歷史較好水平。

  3.二手房:十大城市量價創新高,上半年尤為突出,下半年漸趨平穩

  價格方面,2013年1-11月,十大城市主城區二手住宅均價累計上漲18.5%,漲幅超過新房2.5個百分點,三季度以來漲幅漸趨平穩,11月價格達26484元/平方米,創歷史新高。成交方面,受3月成交量激增帶動,1-8月十大城市二手住宅總成交量已超過去年全年,之后幾個月總體平穩,前11月共成交94.13萬套,同比增長64.5%,為近四年 ;上海、北京月均分別成交2.3萬套和1.6萬套,規模 為突出,占十大城市比重近五成。

  4.土地:全國量價明顯好于去年,一線城市增長 為顯著,地王頻出

  供求方面,2013年1-11月,全國300個城市住宅用地推出及成交量同比分別增長17.9%、34.2%,總出讓金同比大幅增長69.8%,一線城市成交面積和成交額分別增長73.8%和139.5%,增長 為顯著。價格方面,全國300個城市住宅用地樓面均價同比上漲25.9%,溢價率達19.5%。今年以來地王總價水平明顯提高,約為去年的1.8倍,樓面均價突破1萬元/平方米,創歷史新高。

  5.企業:銷售業績再上新臺階,拿地回歸一二線,融資渠道多樣化

  銷售方面,2013年1-11月,龍頭企業銷售業績再上新臺階,推動行業集中度進一步提升,十家代表企業銷售額和銷售面積同比分別增長32%和26%,均有望超額完成年度目標,千億俱樂部中新增中海、恒大、碧桂園3家。拿地方面,十大企業拿地規模和金額均大幅增長,分別同比增長47%和87%,品牌房企回歸一二線城市,一線城市拿地占比明顯提高,拿地金額占比由去年的22%上升至29%,導致企業平均拿地成本提高近30%。資金方面,全行業整體償付能力有所提升,企業融資渠道多樣化,債券、票據等直接融資方式明顯增多,優質企業融資成本降低。

  二、2014年中國房地產市場趨勢展望

  1.宏觀環境:經濟合理增長,貨幣政策保持穩健,調控政策日趨分化

  宏觀經濟方面,2014年經濟工作的核心是堅持穩中求進,不再單純重視經濟增速,穩中求進與改革創新兩者并重,結構優化是關鍵。貨幣政策方面,央行繼續保持穩健的貨幣政策,短期內信貸和社會融資仍將平穩增長,但利率市場化、匯率改革等金融改革也將穩步推進,中長期貨幣信貸環境不再寬松。房地產調控方面,隨著不同區域市場表現分化進一步加劇,調控政策取向進一步差異化。隨著土地、財稅制度改革和住房供應體系的穩步推進,以市場為決定作用的調控機制將逐步形成,行業中長期環境日趨明晰,有助于社會經濟和房地產業的健康理性發展。

  2.市場趨勢:整體繼續向好但增速放慢,上半年增速較高下半年趨緩

  根據“中國房地產業中長期發展動態模型”,在宏觀經濟和貨幣信貸平穩增長、房地產調控政策整體平穩的背景下,2014年全國房地產市場將呈現“銷售量價繼續增長但增速放慢,投資新開工增長平穩”的特點。成交方面,明年新增貸款和社會融資額增長繼續推動商品房需求增長,但貨幣政策保持穩健、信貸擴張放慢和高基數導致增速放緩,預計2014年全國商品房銷售面積同比增長5.5%-7.8%,增幅明顯低于2013年;市場慣性使得明年上半年同比增速相對較高,同比增長7.9%,下半年總量高但同比增速放緩至6.1%。供應方面,土地成交回暖推動新開工面積繼續增長,但在多數城市潛在供應充足、銷售增長趨緩、貨幣政策穩健的背景下,全國新開工和投資增速放緩,預計明年全國新開工面積同比增長6.0%-8.0%,房地產開發投資額同比增長15.0%-17.5%。價格方面,供應加大及信貸投放趨緩,減緩房價上漲勢頭,預計全國商品房銷售均價同比上漲7.0%-7.6%,但熱點城市受供求矛盾突出和高地價推動,房價上行壓力依然較大。

  3.關注點:分化加劇與風險積聚促使行業轉型,市場逐步回歸理性

  1)分化加?。翰煌鞘辛績r走勢和政策導向分化繼續加劇,企業馬太效應日趨明顯

  不同城市量價走勢和政策分化進一步加劇,一線城市和熱點二線城市供不應求壓力持續,雖然2013年新開工項目將增加2014年供應,但高地價使得當地房價上漲壓力依然突出,政策有加碼可能;多數二線城市供需均衡價格平穩;大多數三四線城市供應充足,部分城市需警惕供應過剩和價格下行風險,少數城市或將繼續松綁政策鼓勵需求,而毗鄰核心城市的三四線城市量價仍有空間。企業馬太效應日趨明顯,大企業優勢繼續擴大,中型企業不進則退,小企業邊緣化。

  2)風險積聚:經濟降速、制度變革、需求透支等風險進一步積聚,高速增長后回歸理性勢在必行

  經濟方面,中長期來看經濟增速和貨幣信貸投放將趨緩,2014年深化改革落地也將加大短期經濟波動,支持房地產業快速發展的動力減弱;政策方面,稅收、土地、金融等關鍵要素改革逐步落實,長效機制完善促進行業環境轉變;需求方面,過去多年量價快速增長使得需求透支,人口老齡化和城鎮化速度放慢等行業風險進一步積聚,在2013年商品房量價創下歷史新高后,成交量已接近潛在上限,未來理性回歸勢在必行。

  3)行業轉型:消費升級、政策支持促使更多企業轉向旅游地產等新領域,但去化周期長等風險亟待關注

  近年來,在消費升級、政策支持下,更多企業轉向傳統領域之外的旅游地產、文化地產等,品牌房企拓展力度尤其突出。對規模在100萬平米以上的300個樣本項目統計發現,總規模接近8億平方米,海南、山東等東南沿海地區 為明顯,規模在500萬甚至1000萬平米以上的項目時有出現。但是,旅游地產項目資金投入大、去化周期長、供應規模龐大可能超過潛在需求、同質化競爭等風險亟待關注。


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